養老產業專題研究:險企房企各具特色,險企養老社區布局先下一城

（報告出品方/作者：平安證券，王維逸、李冰婷）

一、中國養老社區發展現狀：險企房企紛紛入局

1.1 主要參與者：保險公司、房地產開發商

隨著老齡化程度加深、老年人消費水平提高，養老社區巨大的發展潛力吸引多方投資者參與，目前我國養老社區的參與主體 包括四類，其中，房地產開發商和保險公司是國內養老社區最主要的兩大參與者。

根據所需資產規模和運營方式的不同，我國養老社區運營模式主要分為重資產運營、輕資產運營和輕重結合運營三類。具體來看：

1）重資產運營模式主要通過自建或收購養老社區，或通過私募基金、股權投資、信托產品等參與養老社區的投資建設，具體包括五類參與模式：

①獨立開發模式，即保險公司或地產公司承擔建設養老社區的全部資金，在獲得土地使用權后開發建設養老地產，并作為持 有人進行運營，享受銷售或租金收益。例如萬科隨園嘉樹是由萬科自主投資、開發、運營的 CCRC 社區（持續照料退休社區）；泰康之家由泰康人壽承擔建設養老社區的全部資金，泰康人壽集投資、運營角色于一體，并主導社區開發建設。

②合作開發模式，即多個參與者共同出資開發養老社區，投資收益按出資比例分配，或投資方通過合作的方式委托其他工程 公司、服務公司建設、運營養老社區。例如 2010年末，國壽與廊坊中冶寰泰生態城投資有限公司合作開發國壽（廊坊）萬 莊生態健康城項目，國壽提供資金支持，中冶寰泰負責技術、市場、工程建設等，兩者共享利潤、共擔風險。

③股權投資模式，即不直接參與養老社區經營管理，而是通過直接收購控股養老社區、或入股養老地產投資經營公司來間接 參與，是保險公司參與運營的一種方式。直接收購成熟養老社區方面，2016年合眾人壽子公司與信泰資本、Welltower, Inc. 共同成立合資公司以 9.3億美元收購美國 13個州的 39家養老護理社區。入股養老地產公司方面，國壽、大家保險分別是遠洋集團的第一大、第二大股東（持股比例分別為 29.59%、29.58%），遠洋集團于 2012 年開始探索養老社區，機構養老品牌椿萱茂包括 5家長者社區、20 家養老公寓、2 家護理院。

④私募基金模式，即險企或房企作為合伙人發起設立或參與私募養老地產基金。私募基金可以通過分級結構來減輕資金壓力， 降低投資風險。例如，平安不動產作為普通合伙人發起成立平安養老產業股權投資基金，基金合伙人還包括社?；鸬绕渌?投資者；該基金主要投資于浙江桐鄉平安養生養老綜合服務社區。

⑤REITs（房地產信托投資基金）模式，美國保險公司普遍較少直接投資不動產，主要通過 REITs 間接投資養老社區。我國 REITs 起步較晚，2014年央行和原銀監會聯合發布《關于進一步做好金融服務工作的通知》，提出積極穩妥開展 REITs 試點； 2020 年 4月《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》和《公開募集基礎設施證券投資 基金指引（試行）》發布，公募 REITs 正式開始試點，但目前國內REITs投向主要集中在基礎設施投資建設方面，尚未涉及 養老地產。險企、房企主要通過類 REITs 產品參與養老地產項目，例如 2018年當代置業成立下屬綠色健康養老房地產信托 平臺 Modern REITs，儲備項目包括北京當代云境項目、美國休斯敦梨城項目、西雅圖 Redmond項目及擬收購的養老商業 綜合體等。

2）輕資產運營模式下，房企、險企不直接作為養老社區的物業持有人，而是采用第三方合作、租賃物業、委托管理等形式 運營養老社區。例如，大家保險城心養老社區主要通過租賃、改造物業的方式建成，布局周期短，通常選定地址后 1年-1.5 年即可開業。光大養老以公建民營、租賃物業、委托管理形式打造養老產業鏈，目前在全國擁有超 170家養老機構和超 31000個養老床位。

3）輕重結合運營模式是持有養老社區和運營第三方持有養老社區的結合，在保留高端自建社區的同時，通過合作、租賃、 委托等擴大養老服務覆蓋面。例如，太平人壽采取輕重并舉發展戰略，一方面自建高端 CCRC 養老社區梧桐人家， 另一方面通過品牌授權、租賃、合作運營等模式打造全國養老社區網絡。合眾人壽在自營武漢、沈陽、南寧三家大型養老社區外，同時與河北、浙江、江蘇等地多家養老機構、度假村合作，構建全國布局的旅居養老模式。

重資產運營模式所需資金規模大、投資周期長、收益回報慢，但易于統一管理、能夠充分保證養老項目整體服務質量。地產 公司憑借其豐富的經驗、土地資源，入局多采用重資產自建模式，例如萬科、綠城；頭部險企具有資金和客戶資源方面的先 天優勢，布局養老社區多為高客購買保險產品的增值服務，自主開發、運營社區更易維持經營質量、塑造品牌形象、提高客 戶黏性，因此頭部險企多以重資產模式入局，例如泰康人壽、新華保險、中國人壽、中國平安等；

輕資產運營模式短期內不會占用大量資金、資金回流較快，因此中小險企多采用輕資產或輕重結合方式布局養老社區，例如 合眾人壽等。但輕資產模式收入較低、利潤較薄，同時物業持有人穩定性存在一定潛在風險，可能影響與險企的合作關系及 其服務質量。

1.2 盈利模式：銷售、銷售+持有服務、租賃、租售結合

當前，養老社區主流盈利模式主要分為 4種，分別為銷售、銷售+持有、租賃、租售結合。具體來看：

1）銷售模式：本質上和傳統房地產一致，通過自建或合作共建養老社區住宅并出售來快速回籠資金，區別在于住宅設計或 選址更具有適老化的特點；

2）銷售+持有模式：基礎銷售部分也為房屋住宅，但持有部分包括物業管理或嵌入式社區護理中心等，為客戶提供進一步的護理等生活輔助服務，獲得穩定現金流收益；

3）租賃模式：多為押金+月費+服務費等組合收費形式，或以銷售會籍的形式，采用入會費/會員卡+月費+服務費的收費方式，以門檻押金或入會費快速回籠資金，同時結合月租費以及護理服務費等獲得長期穩定收益；

4）租售結合模式：部分物業以銷售或銷售+持有模式實現短期資金回籠，部分物業以租賃模式運營，維持長期穩定現金流。

二、保險公司：主打CCRC，聚焦高客經營

險企資金體量大、久期長，而養老地產建設周期長，以租賃為主的盈利模式有助于獲取穩定現金流，符合險企中長期投資需求。同時，險企客戶資源穩定、客群年齡較高、儲備醫療資源豐富，進軍養老地產有著天然優勢。根據中國保險資產管理業 協會，截至 2021年 3月，已經有 10家保險機構投資 47個養老社區項目，床位數達超過 8.4萬個，險資在養老及養老產業 上下游醫療、健康行業領域布局的私募股權投資基金已經超過 2340 億元。

目前已布局養老社區的險企均采用保險結合養老社區模式，即購買旗下保險產品可享受免押金入住權、優先選房權等特權， 實現保險與養老相結合。以泰康人壽為例，購買泰康人壽旗下幸福有約保險計劃，繳納保費達 200萬元即可獲得入住資格， 受益人每月可領取保險金支付養老社區中的房屋使用費及服務費，到期獲得大額生存金和身故保險金，實現保險產品與養老 社區的有機結合。

1）運營模式：泰康、國壽、太保、新華、平安等險企多采用自建或合作建設養老社區的重資產運營模式入局；合眾及太平 則采取輕重結合的模式入局。

2）社區類型：險企多借鑒 CCRC社區模式，但側重不同。泰康在標準化 CCRC社區的基礎上，通過全國多核心城市布局， 構建旅居養老模式；國壽以三點一線布局，實行地區差異化社區模式；太保推出旅居養老、健康養老、康復護理三大社 區；新華打造高端城市介護型社區、CCRC 社區、旅居大型社區的三線布局；平安聚焦一線、二線城市核心區域的 CCRC 社區；合眾通過自建+第三方社區的形式在全國十二個城市打造旅居養老；太平自建 CCRC 社區，并通過品牌授權、租賃、 合作運營等模式發展全國連鎖布局旅居養老社區。

3）收費模式：各險企普遍采用租賃的盈利模式。除保費掛鉤入住資格外，泰康、合眾、太平也推出入門費、大額押金或會 籍費獲入住資格的模式。

4）目標客戶：險企養老社區大多針對高客，門檻為 200萬元保費以上。代表性險企中，僅平安針對高凈值客戶、保費門檻 達 1000 萬元，合眾人壽針對中端客戶、保費門檻30 萬元。

2.1 泰康人壽：打造泰康之家

1）運營模式：自建 CCRC 社區，打造全國連鎖布局

泰康于 2009 年開始布局養老社區泰康之家，是國內最早布局養老社區的保險公司。泰康人壽采用獨立開發的重資產模 式運營養老社區，同時引入美國 CCRC 養老模式，配備專業康復醫院和養老照護專業設備，提供獨立生活、協助生活、專 業護理、記憶照護四種生活服務區域，滿足不同身體狀況長者的照護需求，實現一站式退休生活解決方案。

目前，泰康之家已完成北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州等 24 個核心城市的大型連鎖醫養社區和康復醫 院的布局，選址多為城市郊區，建筑面積一般可達 10萬平方米。順應老年人養老+旅游需求，泰康之家利用其全國連鎖 布局的優勢，提出候鳥式旅居養老，長者可以通過預約異地泰康之家社區的方式滿足短期交換居住、旅行度假的養老需求。

泰康之家總規劃地上建筑面積約 367萬平方米，可容納約 6.6萬名老人，規劃超 4.3萬個養老單元以及約 2500張醫療床位。 目前已有 7 地 8 家養老社區投入運營，其中最早開園的北京燕園北區入住率接近 100%，上海申園一期入住率也超 95%。

2）服務特色：1+N服務

泰康之家采用自營服務的模式，推出1+N服務，即 1名個案管理師和 N個照護團隊，照護團隊覆蓋護理、康復、醫療、 藥師、社工、文娛、運動、餐飲等多個方面，保障長者全方位、多方面的照護。此外，泰康之家引入長期照護體系（TK-LTC）， 定制不同程度的生活照顧及護理服務。

除生活照料外，泰康創新提出長壽、健康、富足三大解決方案，打造全新養老財富解決方案，建立1+N財富團隊，即 1 個健康財富規劃師和 N 個泰康全生態的專家顧問。同時泰康推出生活服務平臺泰生活，為客戶提供 7*24 小時的財 富服務、醫療服務、健康服務等。

3）醫療優勢：一個社區+一個醫院醫養結合模式。泰康之家在各個社區配建二級康復醫院，引進國際標準康復體系(TKR）， 打造一個社區+一個醫院模式。除自建康復醫院之外，泰康在全國布局五大醫學中心，與社區康復醫院共同打造區域醫 療中心，在泰康體系內部實現醫療資源的共享共建，形成集醫、養、康、寧緊密結合的布局邏輯。同時，泰康之家與北 京協和醫院、北京安貞醫院等三甲醫院合作，開通轉診綠色通道。（報告來源：未來智庫）

3）收費模式：保險/入門費+樂泰財富卡+月費+餐費+護理費

泰康之家收費模式主要包括保費/入門費、會員費（樂泰財富卡）、月費、餐費和自由選擇的護理服務費。泰康之家入住資格 由購買指定產品或繳納入門費獲得：根據泰康人壽客戶入住養老社區確認函，①入住資格與泰康人壽旗下的幸福有約保險掛 鉤，繳納保費 200萬元以上免收入門費，保證投保人或被保人 80歲前的入住權；300萬元保證投保人、被保人終身入住權 及優先選房權；500萬元可獲投保人、被保人、投保人父母、投保人配偶父母中任意兩人終身入住權及優先選房權。②非保 險客戶則需通過繳納入門費及購買樂泰財富卡獲得入住權。樂泰財富卡本質上是入住泰康之家的可退還押金，購買樂泰財富 卡可獲得月費優惠。

以泰康之家·燕園為例，不同房型的樂泰財富卡價格在 40萬元-360萬元之間，月費折扣約 6折。購買樂泰財富卡后，月費 根據戶型和居住人數約 6000 元/月-20000 元/月，每人每月餐費約 1800 元。針對需照護老人，護理區包含協助生活、記憶 照護、專業護理，需繳納 20 萬元的押金，及 5600 元/月-13600 元/月不等的護理費。通過綁定保險+月費或入門費+ 會員費+月費的形式，泰康之家建立起保險客戶與養老社區客戶的聯動；通過收取高額入門費的方式，確保重資產布局的 養老社區能夠快速回籠資金；而月費等服務費則能夠為項目提供穩定的長期現金流，維持泰康之家的長期運轉。

4）新模式探索：股權投資+私募基金的重資產模式

2016 年，泰康資管出資 60億元認購保利地產 7.32億股，成為其第二大股東（持股比例達 6.22%）。2020年 9月，泰康人 壽、泰康養老協議受讓陽光城股份，成為陽光城重要戰略投資人；2021年 4 月 5日陽光城發布公告，與股東泰康簽署戰略 合作框架協議，明確：

①在項目獲取及代建代銷方面，涉及存量不動產合作，針對泰康已布局的項目，同等條件下優先與陽光城合作；涉及增量項目拓展，發揮泰康在醫養服務、產業資源等方面的優勢，拓展合作；

②在不動產股權基金方面，雙方共同設立不動產投資基金，用于投資、孵化相關項目；

③在融資合作方面，泰康及其資管子公司在信用債、非標、資產證券化、公募 Reits 等領域與陽光城展開合作；

④在物業合作方面，雙方將在物業管理領域開展全面合作，包括泰康優先考慮與陽光城物業子公司開展資本市場領域合作， 在陽光城管理小區內提供社區居家養老服務、打造智慧物業平臺、嵌入式養老服務站、遠程醫療服務等業務模式，提供多元 化增值服務，持續提高客戶滿意度、擴大行業影響力。

2.2 中國人壽：打造國壽嘉園+普惠型社區養老

1）運營模式：自建差異化 CCRC 社區，引入海外成熟運營體系

中國人壽于 2016 年發布高端健康養老品牌國壽嘉園，采用合作開發的重資產模式入局。2017 年以來，隨著蘇州雅境、 三亞逸境、天津樂境的開業以及北京韻境等新社區的籌建，國壽初步完成三點一線首期布局，即聚焦北京、天津、蘇州、深 圳、三亞等城市，為老年人提供夏住蘇州、秋住京津、冬住三亞的候鳥度假式養老養生生活方式。國壽嘉園同樣借鑒美國 CCRC 模式，但不同于泰康人家各地標準化的 CCRC 社區，國壽嘉園不同地域的社區定位有所差別，例如北京的韻境定位 為溫泉酒店為特色的大型養老養生綜合體；蘇州的雅境定位復合型養老養生社區；三亞的逸境為康養度假基地；天津的樂境 定位為醫養結合型養老養生社區。

國壽嘉園引進國外成熟運營體系，通過合資、合作等形式為項目提供養老服務、康復護理、失智照料等專業化服務。例如位 于蘇州陽澄湖的雅境與美國最大非上市養老運營機構魅力花園（Merrill Garden）簽署合作協議，由國壽子公司國壽投資控 股有限公司（出資比例 65%）與魅力花園（出資比例 35%）合資設立的國壽魅力花園（蘇州）養老養生管理有限公司運營 國壽嘉園·雅境。

2）服務特色：配套完善、打造九大服務體系

身心并養：國壽嘉園選址于城市郊區、旅游勝地等優美自然環境中，貼近自然；社區內部設立健身房、漫步道、太極廣場等 設施，滿足長者養生鍛煉、社交聚會需求；房間內部通透明亮，采用國家認證綠色環保材料及新風系統，保證居住環境質量。 智慧養老：國壽嘉園與華為、廣發銀行等公司簽署合作協議，未來在智慧養老創新方面發展多項合作，打造智慧家庭、智 慧社區、智慧健康、智慧金融、智慧生活五大智慧。

多元服務：國壽嘉園通過搭建平臺、整合資源、實施建立等多元化模式，圍繞長者醫、食、住、行、文、娛、思、享、健 九大需求，建立專業服務體系及標準，最大化滿足長者物質與精神層面的需求。

3）醫療優勢：內部設立醫務室和養護中心，外部與國內外優質醫療資源合作

以國壽嘉園·天津樂境為例，在社區內部方面，國壽嘉園自建社區醫務室和超 5000平米的健管養護中心，配備專業管理服 務團隊，為每一位長者建立全面健康檔案，以多對一的 MDT多學科服務模式為長者提供全生命周期、一站多維式、個 性化的專業健康管理服務。在對外合作方面，社區選址緊鄰天津醫科大學總醫院空港醫院、天津腫瘤醫院空港分院兩大三級 醫院，醫療保障優勢明顯，同時與紐約長老會醫院、英華國際、大醫同盟等國內外優質醫療健康資源建立合作機制，提供全 方位醫療服務。

4）收費模式：保費+押金+會員費（嘉園卡）+月費+餐費+護理費

目前，國壽嘉園的入住資格必須掛鉤國壽指定保險產品，根據國壽嘉園養老社區入住資格確認書，總保費不低于 200萬元人 民幣，且該保單保費已一次性交付完畢或已分期交付超過 3年，可獲投保人或投保人指定的一名自然人的保證入住權（限制 行權時間為社區開業前 5 年）、及終生優先入住權。

以國壽嘉園·雅境為例，入住時，除保費外，其自理區收費采用押金+會員費（嘉園卡）+月費+餐費的模式，押金為 20 萬元或 30 萬元，是客戶入住養老社區時應交納的一筆可按照相關規定無息退還的費用，但購買保險客戶不需繳納；嘉園卡 為 90萬元-180萬元，是一筆可按照相關規定退還的費用，用于鎖定相關優惠，不強制繳納、由客戶進行選擇；月費為 6500 元/月-25000 元/月不等，由房租和基礎服務費兩部分構成；餐費根據實際發生費用結算。護理區收費采用押金+月費的 模式，其中押金 20 萬元-30 萬元，月費 16800 元/月以上，包含房租、基礎服務費、護理費、餐費等。

5）新模式探索：政府合作的輕資產運營+成立私募基金的重資產運營

成立不動產投資基金的重資產模式：2021 年中國人壽還成立國內規模最大的專注于養老產業的旗艦型股權投資基金——北 京國壽養老產業投資基金，總規模 200億元，首期規模 100億元，專注于養老產業領域投資，包括 CCRC 養老社區、城市 核心區醫養綜合體、精品養老公寓等實業資產。

探索社區養老、居家養老的輕資產運營模式：2015 年，中國人壽與深圳市政府合作，開啟普惠型高品質社區居家養老模 式的探索，先后落成并運營福保社區頤康之家、康欣社區頤康之家、鹽田區悅享中心、悠享家健康護老中心。普惠型社區 本質是一種嵌入式養老社區，集生活照護、康復護理、健康餐飲、休閑娛樂四位功能于一體，主要服務周邊社區老人，能夠 有效覆蓋主流需求人群。國壽以機構養老產品國壽嘉園為主體，探索社區養老新模式，未來以養老社區、養老中心為基 地輻射更多居家養老，最終形成覆蓋機構、社區、居家養老的完整體系。

2.3 中國太保：打造太保家園

1）運營模式：自建三大社區，引入歐葆庭合作運營

2018 年 7月，中國太保發布中長期養老產業發展規劃，采用合作開發的重資產模式入局，明確從投資開發、運營服務和保 險協同三方面全方位發力養老投資領域的目標；隨即推出高端養老社區太保家園，包括樂養、頤養、康養社區，為長者 提供全年齡、全方位、一站式的健康養老呵護。三大社區定位各不相同，其中，樂養社區面向 55-69歲老人，以候鳥式養老 為主；頤養社區面向 70-79 歲老人，以健康養老為主；康養社區面向 80 歲以上老人，以康復護理為主。

盡管入局相對較晚，但太保家園布局快速落地，現已布局成都、大理、杭州、廈門、南京、上海東灘、上海普陀、武漢等 8 個養老社區項目，其中成都頤養社區及大理樂養社區已于 2021 年 10 月 29日開業。根據太保家園公眾號，截至 2021 年 8 月末，太保家園 8個養老社區累計已開工 63.68萬平方米，在建 4894套養老公寓、7966張床位，總儲備床位超過 1.1萬張， 已躍居保險行業第二；累計發放養老社區資格函已超 1.4 萬份，對保險主業的促進作用逐步顯現。

太保家園的建設管理采用 EPC 模式（設計、采購、施工一體化），合作對象以央企和上海市屬國企等有實力的建設單位為 主。具體來看，由太保養老投資公司、第三方監理公司、咨詢公司共同監管建設全流程，加強質量、安全、進度的管理。

太保與歐葆庭集團以合資公司的形式合作運營養老社區。2018年 11月，太保和法國歐葆庭集團合作成立養老運營合資公司 太保歐葆庭（上海）養老企業管理有限公司，為太保家園引進法國歐葆庭養老社區運營模式。法國歐葆庭集團（ORPEA） 是歐洲最大的養老康復集團，截至 2020 年末，在全球 23 個國家經營 1114 家機構，總計床位數超過 11 萬張。太保家園與 歐葆庭合作運營，有利于將歐葆庭在長者健康和護理領域的豐富經驗本土化，助力太保家園建立高效、標準的運營體系。

2）服務特色：從打造居住空間邁向提升服務品質

2021 年 9 月，太保發布養老服務體系，涵蓋長者入住后生活服務、醫療保健、文娛社交等基礎服務，從打造居住產品空 間的 1.0 時代邁向提升為老服務品質的 2.0 時代。

3）醫療優勢：具備互聯網醫療優勢

中國太保確定2020-2025年大健康戰略，提出建設互聯網醫療、布局實體醫療、再造健康險公司和設立產業投資基金四 大工作重點。

互聯網醫療方面，2021年 4月，中國太保與瑞金醫院合作共建廣慈太?；ヂ摼W醫院正式揭牌，具備多方面差異化優勢： 與醫院密切合作方面患者就醫；整合商保、醫保支付，形成產品和服務無縫聯接；提高效率,建立自有的分級診療體系，精 準匹配醫療資源；利用 AI 和大數據技術賦能醫療標準化?；ヂ摼W醫院憑借其便利、迅速的特性能夠豐富太保家園的高水平 醫療資源，支持養老社區內部的醫療服務。

設立產業投資基金方面，2021 年 3 月，中國太保成立太保私募基金管理公司，發起設立太保大健康產業股權投資基金；同 時，與紅杉共同發起設立健康產業股權投資基金，將更有效支持養老社區業務拓展，形成競爭優勢。

4）收費模式：保費+小額入門費+家園卡+月費+餐費+護理費

太保家園入住資格獲得需購買旗下年金險產品，根據 2020年資格函獲得規則，客戶購買保險累計保費 200萬元可獲得投保 人、被保人或直系親屬的 2個終身保證入住權、1 個優先入住權、免交入門費權以及家園卡辦理優惠。

入住費用方面，分為自理公寓和護理公寓兩類，自理公寓以小額入門費+家園卡（多檔可選）+月費+餐費形式收費；護 理公寓以小額入門費+月費+餐費+護理費形式收費。其中，入門費、家園卡費為可退還押金，具有保證入住權的客戶可 免入交門費。

2.4 新華保險：打造新華家園

1）運營模式：自建養老社區，尊享+頤享+樂享三線布局

新華保險自 2012 年開始布局養老社區品牌新華家園，采用自主開發的重資產運營模式，自主投資、建設、運營。新華 家園進行尊享、頤享以及樂享三線布局，構涵蓋康復護理、持續照料、養老養生三大產品線，目前核心城市為北京和海南博 鰲，總建筑面積 42.4 萬平方米，提供超過 4000 套養老公寓房間。

尊享社區主要定位醫養結合的高端介護型養老社區，地處北京核心地段，周邊配套資源豐富，主要針對失能、半失能、失智 及高齡可自理的長者，提供醫療、康復、護理、養老等多方面的深度生活照護服務。

頤享社區則借鑒 CCRC 持續護理社區模式，選址在北京周邊，有良好的交通條件，服務內容包括從活力養老到生活照護、 到醫養護理的持續照料退休社區。一期以活力養老為主，預計于 2021年底提供四種戶型，共計 182套長住公寓。除長住服 務外，新華家園提供創新型的短期體驗項目，共計 100 余套短期體驗客房；二期以護理為主，配有 300 戶護理單元。

樂享社區選址在自然環境、氣候條件良好的海南博鰲，定位旅居度假、休閑康養的大型社區。海南博鰲樂享社區是我國首個 國家級試驗區，被賦予 9 條優惠政策，國外上市、國內未上市藥品、醫療器械可在園區醫療機構使用。

2）服務特色：三大社區差異化服務

尊享公寓定位城市核心區照護醫養社區，打造專業護理團隊，由擁有近 10年高端養老服務經驗的專業人員領銜，部分人員 具有三甲醫院及海內外高端養老服務從業經驗。護理員每日不間斷定期巡視并詳細記錄，及時了解長者心理變化、身體情況， 專職醫生定期健康評估、每日巡查。除護理以外，尊享公寓設置多層次室內、室外活動空間，室內配置活動休閑區、獨立客 廳、多功能區等娛樂社交區域，室外設置園林庭院，共有三個休閑娛樂空間。

頤享社區圍繞活力養老、健康養老相結合的定位，提供涵蓋管家服務、餐飲服務、學院服務、健康管理、旅居服務 5大版塊 共計 218項標準化服務內容、189項適老化設施設備服務項目，保證 7*24小時完善的生活照料和醫養服務；除標準產品之 外，社區還將提供 20余項個性化尊享服務，如醫學運動、老年美體、心理療愈、慢養深度睡眠、老年綜合癥調理等。

樂享社區主要針對活力長者，提供生活幫助、醫療咨詢、健康管理、精神娛樂服務，服務內容相對較少，但更注重長者長期 健康管理和興趣培養、社交活動等精神需求。

3）醫療優勢：自有醫務室+周邊社區醫院+新華康養醫院+周邊三甲醫院的多層次醫療服務

新華家園以自有醫務室、周邊社區醫院、新華康養醫院、周邊三甲醫院為一體，形成多層次醫療服務。以北京蓮花池尊享社 區為例，新華家園社區內設醫務室，自建醫護團隊，配備診室、治療室、處置室，養生保健專家不定期開展養生保健講座； 周邊社區醫院提供常規就醫、預防保健功能；養老社區對接新華康養產業旗下康復醫院，滿足社區內長者的特殊康復要求； 此外，北京蓮花池尊享社區五公里范圍內有九家三甲醫院，其中，北京電力醫院距離養老公寓僅 700米，配備綠色轉診通道。

4）收費模式：保費+押金+月費+基礎護理費+餐飲費

新華家園入住資格掛鉤新華保險指定保險產品（不含萬能險），根據 2020 年版新華保險客戶入住養老社區資格函，投保人 累計保費達 200萬元以上，可獲得入住資格函，簽署資格函的投保人及投保人的法定配偶、父母和法定配偶的父母具有優先 入住權。目前僅有北京蓮花池尊享社區開業，主要采用押金（入門費）+月費（床位費）+基礎護理費+餐飲費等其他增值 服務費的收費模式，費用約 8000 元/月-25000 元/月。

2.5 中國平安：打造平安頤年城

1）運營模式：重資產建設聚焦一線、二線城市的 CCRC 社區

2012 年，中國平安啟動養生養老產業首個項目，即桐鄉平安養生養老綜合服務社區，定位為集生活、療養、田園、休閑為 一體的全齡化全配套養生養老社區。2021 年 5月，平安推出高端康養產品系列頤年城，采用重資產模式，打造全國布局， 聚焦一線、二線城市中心區域的 CCRC綜合康養社區。首期為位于深圳市核心區位的超高端旗艦康養項目深圳頤年城。

2）服務特色：打造全方位高端服務

硬件上，平安臻頤年不同于其余社區定位城市郊區，精選深圳、北京等核心城市核心區域，首期項目落地深圳核心位置，景 觀宜人、交通便利，社區周圍配套優質，匯聚商業綜合體、直達三級綜合醫院。社區內由國際設計大師打造戶型，搭配智能 生活起居交互平臺和智能緊急救援設備，實現智能安防和全體征動態監測。 服務上，配備 1xN 專屬管家團，提供自理、半自理、專業照護、安寧療護一站式全周期服務；為高客定制高階服務。

3）醫療優勢：鏈接高水平醫療資源

康復端，引進美國醫學科學院院士勵建安教授的國際康復醫療團隊；

照護端，與日本養老服務商倍樂生知一愷邇公司合作提供全周期照護服務；

醫療端，實現與國內優質醫療資源直通，如龍華醫院 7*24直升機就診通道，三甲名醫 VIP 直通等。此外，2015年 4月，平 安好醫生正式上線，作為平安集團旗下的互聯網醫療健康服務平臺，其擁有自主研發的 AI輔助整料系統幫助超 1800人的 醫療團隊為用戶提供涵蓋 7*24小時全天候在線咨詢、轉診、掛號、在線購藥及 1小時送藥等一站式醫療服務，未來對接平 安臻頤年養老社區將形成閉環。

4）收費模式：保費門檻高于同業

平安臻頤年客戶通過康養社區入住權益和保單相結合的方式，投保平安臻頤年體系產品，提前存續養老資金，即可享受入住 康養社區，終身享受保證入住與費用優惠等專屬權益。根據金融科技前沿公眾號，平安臻頤年保費門檻較同業相對較高，目 前其對接康養社區的保單共分為 3檔——V1（1000 萬元）、V2（2000 萬元）、V3（3000 萬元）。

2.6 合眾人壽：打造合眾優年

1）運營模式：自建+合作，輕資產與重資產結合

合眾人壽是國內最早參與養老社區開發的保險公司之一，2011 年提出兩個千億計劃，宣布全面進軍養老及相關產業、 創立合眾優年養老社區，采用自建+合作、輕資產與重資產結合模式。具體來看：①自建社區包括武漢、沈陽、南寧三 家大型養老社區，其中武漢、沈陽養老社區率先引進美國 CCRC 養老社區持續照護模式，針對 55歲以上退休長者，在長者 各個健康階段，提供專業化、定制化的生活照料及醫療護理，包括 AAC區域（獨立生活協助生活），CLC區域（協助照護、 專業照護和記憶照護）共四種生活服務區域。②合作社區主要是旅居合作社區，合眾優年在河北、浙江、江蘇、云南等 12 地設有多家旅居合作社區，旅居療養資源豐富。該模式可作為居家養老和機構養老的補充，利用養老機構、度假村等資源， 為長者提供安全愉悅的高品質旅居養老體驗。

2）服務特色：除個人、團體長者客戶外，探索針對企業客戶的運營服務

合眾人壽自建社區借鑒 CCRC社區經驗，打造面對不同長者的六大服務。合眾自建社區為 AAC年輕獨立生活長者提供管家 式服務，為活躍健康長者提供協助照料服務、為失智記憶減退長者提供專業記憶照護服務、為失能長者提供中醫康復運動理 療等康復治療、為長者提供健康管理、慢性病管理、院前急救、三甲醫院綠色通道等優質醫療服務。

合眾優年旅居社區利用養老機構、度假村等資源，為 70歲以下活躍長者提供安全愉悅的高品質旅居養老體驗，除社區自帶 養老服務，旅居社區還提供中醫理療、養生食療等附加健康服務，社區周邊旅行等增值服務。

合眾優年還提供管理咨詢、委托運營、專業培訓等針對企業客戶的相關服務。管理咨詢服務為其他養老項目在投資、建設、 運營等不同階段，提供全方位的咨詢建議或者方案設計的服務；委托運營服務輸出優年生活管理團隊，充分利用優年生活品 牌、依靠優年生活管理體系，對其他養老項目進行全面、系統管理的服務；專業培訓服務為團體或者個人提供養老經營管理、 護理技術、能力評估、餐飲管理、團隊激勵、營銷管理等綜合型或者專題型的養老培訓服務。

3）醫療優勢：專業醫護團隊+三甲醫院綠色通道

以沈陽養老社區為例，社區內部特聘專業醫護團隊，全科醫護 24 小時守護健康，提供定制式健康管理服務；自建健康 會所，配有康復理療中心。社區外部，與三甲醫院綠色通道等優質醫療資源對接。

4）收費模式：保費/大額押金+房費+餐費+護理費

合眾優年養老社區采用保險產品結合養老社區的模式，據根保險查查網，獲取社區入住資格的方式有購買保險產品和直接繳 費兩種。①購買指定保險產品：用戶通過購買合眾優年生活實物養老保障計劃產品，提前鎖定未來養老社區的入住權和租金。 被保人年齡范圍 18歲-65歲，不同保費金額對應不同的社區入住年限——支付 30萬元保費，70歲以后可入住 10年；支付 50 萬元保費，70歲以后終身入住，相對于目前主流險企養老社區入門保費較低，符合合眾優年中產階級的客戶定位。②直 接繳費入住，分為 ACC活躍長者區和 CCRC持續照料區兩類，其中 AAC采用大額押金+房費+餐費的收費模式和 CCRC 采用醫療備用金+房費+餐費+護理費的收費模式。

2.7 太平人壽：打造樂享養老

1）運營模式：輕重并舉發展戰略

太平人壽是國內較早布局養老產業的先行者之一，2014年 7月以重資產模式自建的養老社區正式推出并命名為梧桐人家， 對標國際高端 CCRC 養老社區，分為健康活力區、頤養護理區兩大板塊，共設有 1500 余套健康活力老年公寓和近 900 張 康復護理床位，可為約 3500位長者提供康養服務。同時太平集團積極探索輕資產運營模式，通過品牌授權、租賃、合作運 營等模式發展養老社區、養老公寓，打造全國養老社區網絡。目前太平人壽共擁有 12 家養老社區，包括太平小鎮·梧桐人 家、太平小鎮·海棠人家、太平小鎮·芙蓉人家、上?？鞓芳覉@、云南古滇名城、北京當代時光里、蘇州和城、杭州朗和國 際醫養中心（銀泰、銀江、銀湖）、廣州保利天悅、青島融愛家藏馬山頤養社區、安徽中鐵佰和佰樂、河北燕達金色年華健 康養護中心。

在運營服務方面，太平人壽與美國知名養老社區運營公司水印公司合作，合資設立太平水印養老企業管理有限公司為養老社區提供運營服務。美國水印擁有成熟先進的運營管理體系，助力太平養老社區控制運營成本、提高服務質量。

2）服務特色：探索老年旅居及居家服務

2021 年 12月，太平人壽正式推出養老服務品牌——樂享養老，下設樂享家、樂享游、樂享居三大養老業務。

①樂享家：打造全國養老社區網絡。樂享家整合太平全國養老社區網絡，提供物業、膳食、生活、文化、配套設施、健康管 理等全方位機構服務。

②樂享游：提供旅居養老服務。太平人壽依托全國布局的養老社區網絡提供旅居服務，主要通過與廣大優質的康養社區合作 實現全國旅居。目前樂享游項目已在深圳、江西、河南、杭州、廈門、甘肅、新疆、遼寧、天津落地，未來將繼續擴大 布局范圍。此外，樂享游合作的康養社區也將成為樂享家養老社區網絡的重要儲備。

③樂享居：探索居家養老模式。太平人壽通過整合居家養老服務商并合作運營，為保險客戶提供居家養老服務，進一步增強 客戶粘性，提高保險產品吸引力。（報告來源：未來智庫）

3）醫療優勢：自建二級康復醫院+周邊三甲醫院資源

以梧桐人家為例，社區地處張江科學城、最大特色是自身及周邊醫療資源豐富。梧桐人家周邊有上海國際醫院、質子重離子 醫院、上海腫瘤醫院分院，自建有二級康復醫院滿足社區內看病配藥需求，同時與滬上多家三甲醫院合作，提供綠色通道、 海外就醫等高端醫療服務。

4）收費模式：保費/會籍費+押金+房屋使用費+服務費+護理費+餐費

太平樂享家對接太平養老年金產品，包括太平鑫享人生年金險、太平頤享人生等。根據太平樂享家入住資格書，保險客 戶累計保費 200萬元可獲投保人本人或投保人指定一人的保證入住權和優先入住權（兩者限制行權時間為社區開業前 3年）， 非保險客戶繳納 200 萬元會籍費后即可獲得入住權資格，使用權可轉讓、繼承。自理區采取房屋使用費+押金+服務費 收費模式，護理區采用押金+床位費+護理費+餐費收費模式。

5）新模式探索：入股私募基金，保險+地產合作開發、重資產運營模式

太平人壽是保險+地產跨界合作模式的先行者?，F階段，國內養老產業的主要參與者為房地產商和保險公司，雙方大多各自 為戰，但保險公司具備長期資金和優質客群等天然優勢、房地產公司專業優勢強，二者合作前景廣。2015年 11月 6日，保 利地產與太平人壽共同宣布，雙方將在健康養老產業進行全面戰略合作，合作范圍涵蓋養老地產開發、運營服務平臺搭建、 保險客戶養老服務、產業鏈上下游投資等多項內容。2018 年，太平人壽和保利地產聯合發起設立太平保利投資管理有限公 司，發起國內首只專注于健康養老產業領域的股權投資基金，首期資金規模約 10億元，未來將達到 100億元，探索養老 +保險新模式，其前期核心目標是在全國范圍內實現養老機構的網絡式覆蓋，后期將繼續沿著養老產業鏈向上下游延伸， 投資孵化一些醫療、健康項目。

三、房地產公司：布局路線各有千秋

房企參與養老地產以重資產為主、輕資產為輔，采用養老住宅+一般住宅+配套+服務的綜合開發模式，主要通過銷售+持 有以及租賃盈利。房企主要通過自建社區的重資產運營模式參與養老地產，例如萬科隨園嘉樹項目、保利天悅和熹會 項目；部分房企與政府合作公建民營或利用已有物業提供養老機構運營的輕資產運營模式，例如萬科智匯坊項目、綠城 余杭頤養公寓項目。

3.1 萬科：三大養老模式探索

萬科于 2009年開始探索養老業務，采用重資產自建社區和輕資產提供養老服務兩種運營模式，以及租賃和租售結合的兩種 盈利模式。目前萬科集團重點布局老人基數高、人均可支配收入高、醫療水平高的三高城市，已經布局北京、上海、 廣州、深圳、天津等 16 個城市，形成持續照護社區、城市全托中心、社區嵌入中心三大養老機構模式。

1）CCRC 持續照護社區：以萬科隨園系列為代表

萬科隨園系列定位高端養老社區，借鑒美國 CCRC社區模式，采取銷售+租賃模式。目前已在北京、杭州、寧波布局 10個 醫養項目，共有機構養老床位 717個。其中，隨園嘉樹位于杭州良渚文化村，是這一系列的代表案例。隨園系列的適老化設 計不僅滿足相關基礎需求如去除高差、設置坡道、保證輪椅回轉和加裝扶手，還從生活習慣等角度考慮設計戶內采光設計、 緊急按鈕、主臥應急燈、陽臺內伸晾衣架、角落包邊防撞、不活動通知監控等，提供全方位住宅保障。根據億翰智庫，截至 2014 年末，一期 200套房源全部完成長期租賃或使用權轉讓；2015年 1月，首批房源交付入??；至 4月，累計 120余戶、 200 多位長者入住，入住率超過 60%。

側重于全生命周期、全品類的照護。萬科通過社區內醫療配套以及和社區外醫院合作開通綠色通道的方式提供醫養結合的照 護服務。社區內，引入澳大利亞 RACGP、AACQA 服務標準提供醫療保障；萬科自營的光熙康復醫院全面引入，配備醫生護士，進行 24小時值班、定期專家查房等。社區外，與浙一醫院等三甲醫院合作開設社區門診部，提供高質量的醫療資源。 萬科隨園嘉樹收費模式主要分為銷售和租賃兩種。銷售部分采取使用權轉讓方式，無產權，之后按月收取 2500 元-3500 元 不等的服務費；租賃部分則采用一次性繳納租金+月服務費模式。

2）城市全托中心：以萬科怡園系列為代表（醫養結合）

萬科怡園是布局于城市核心區域實行醫養結合的高端老年公寓，目前布局在北京、青島、天津，結合城市周邊的優質醫療 資源給長者提供全方位護理。項目主要針對高齡、有護理需求老人，由專業團隊提供包括膳食在內的優質生活服務，以怡園 光熙長者公寓為例，2016 年 8 月開業，僅一年多已全部實現滿住和運營平衡。

怡園品牌定位城市全托中心，地理位置優越。怡園客戶主要是半自理和失能失智老人，對周邊醫療資源、生活配套要求高。 以怡園光熙為例，位于北京北三環核心位置，生活配套設施完善，臨近中日友好醫院、安貞醫院、中醫藥大學門診部等。

率先試行幸福銀行。2018 年 4 月，幸福銀行概念率先在怡園光熙長者公寓試行，具體做法是給入住老人發放幸福賬 戶，賬戶內儲存通過參與康復運動、社團社交活動獲得的獎勵金，老人可在定期組織的幸福集市等活動中用獎勵金購買 到日常用品、飲品甜品等。試行當年年底活動參與頻率平均提升 30%。

收費模式采取抵押金+月費。以萬科怡園·時代城為例，押金為 1萬元。月費分為房租、護理費和餐飲費 3個部分。目前推 出單人公寓、雙人公寓及多人公寓等產品，根據入住老人的狀況評估分級收費，收費標準4400 元/月-19800 元/月不等。

3）社區嵌入中心：以萬科智匯坊為代表（長者照料）

萬科智匯坊采用社區嵌入式養老模式，即依托社區空置房源，引進專業化的養老服務機構，在不脫離老人熟悉的社會關系和 生活環境的前提下，為社區及周邊的老人輸送專業化、精細化的養老服務。智匯坊的服務模式主要分為日間托付和短期托付 兩種，收費模式采用支付押金+月服務費。智匯坊的開發采用輕資產改造，在空巢老人數量多的小區發起，通過改造小區內 部公共設施（如銷售中心、會所等）來提供生活配套的老年社區，滿足老年人喜好聚集的生活習慣。該模式能快速復制并且 精確定位目標客戶，目前已布局上海、杭州、廣州等一二線城市。根據養老天地，廣州項目入住率 100%，已實現每月盈余。

3.2 保利：提出三位一體中國式養老

保利旨在打造由居家養老、社區養老和機構養老三位一體的中國式養老模式，實現盈利模式多元化。通過自建養老社區、 養老公寓的重資產模式介入機構養老，基于機構養老基礎；通過提供養老服務、適老化改造、公建民營等輕資產運營模式介 入社區養老、居家養老。同時保利盈利模式多元，其中，保利和熹會采用會員制租賃模式、保利西塘越采用銷售物業+服務 自持的模式。

1）發展概況

保利 2012年通過將北京一座小區內的四星級酒店改造為和熹會養老公寓，正式入局養老行業；并與醫療背景的安平公司合 作，打造醫養結合為特色的養老社區。和熹會開業初期入住率僅 30%，2017年便出現人員輪候情況，目前入駐人數在 北京同期同檔同類養老機構中排名領先，成為保利地產實踐三位一體養老模式的第一個投資項目和成功樣本。2015年， 保利新增西塘和熹會試點項目，并同步推進在廣州、成都等地養老機構的籌備工作。截至 2021 年底，北京、嘉興、廣州、 長沙、成都五地共計 11 個項目已開業，濟南、重慶、大連三地項目正在建設中。

2）和熹會：三位一體的中國式會員制社區養老

和熹會覆蓋中高端活力老年人群及介助、 介護老年人群。以 2019 年建成的天悅和熹會為例，定位為中央護理站，通過日 間照料中心、社區服務點等方式采集社區、居家長者的服務需求，定時定量指派服務，將其構建成為以機構為專業支撐， 社區為業務延展，居家為服務終端的網格化養老服務體系。和熹會的收入來源主要是住宅銷售收入和專業服務收入兩部分， 社區養老部分，收取設施使用租賃費以及社區養老配套服務費；機構養老部分，收取專業介護服務費。

3）"責任制整體照護"模式

該模式下，每名責任照護者均負責一定數量的老人，提供全面、全程、連續的照護服務。要求照護人員 8 小時在崗，24 小 時負責，提供全方位的專業照顧，身心并護。和熹會收費模式上采用會員費+月租的收費模式，老人可自由選擇 0元/月-500 元/月的護理費。其中會員費 10 萬元-30 萬元不等，本質是可退還的押金。根據不同檔的會員費享受不同程度的月費折扣， 月費根據老人不同身體狀況及房型確定，普遍 4750 元/月及以上。

3.3 遠洋：創新的 CLRC（持續生活退休社區）模式

遠洋集團主打的養老品牌是椿萱茂，采用合作開發的重資產模式，盈利模式以租賃為主。

1）發展概況

2013 年 8 月，中美合作的首家示范養老機構——椿萱茂亦莊老年公寓正式開業，并迎來首批入住老人。該項目由遠洋與哥 倫比亞太平洋管理有限公司合作開發和經營，雙方各占一半股份，根據合作安排，遠洋地產主要負責日常人員招募等，美方 負責養老本身設計，護理體系建立和人員培訓。2015年，遠洋養老服務品牌椿萱茂與美國失智照護運營商 Meridian合 作，引入美國失智照護，填補國內失智癥認可理論培訓的空白。目前，遠洋椿萱茂已經打造 4C 產品線：CLRC 長者社區、 CB 老年公寓、CC 照料中心、CBN 護理院，提供全生命周期的各層級服務。

2）創新的 CLRC長者社區

遠洋創新的 CLRC長者社區是借鑒美國 CCRC 持續護理社區模式并結合中國養老理念的新模式，是以活力長者生活服務為 主的持續生活退休社區。在 CCRC的基礎上，遠洋將 Care 替換為 Life，從關注照護的領域轉向更加關注老人的生活。遠洋 CLRC 主要提供優美的居住環境，專業的居住服務和適老設施，重塑健康活力、社交參與和持續學習的生活體驗。遠洋的 CLRC 長者社區基本上都是自持物業，而以北京亦莊老年公寓為代表的 CB 老年公寓則多為租賃改造的輕資產模式。

3）收費模式

椿萱茂主要扎根于北京，目前已經有椿萱茂凱?。ū本┮嗲f）、椿萱茂（北京雙橋）、椿萱茂（北京青塔）、椿萱茂（北京北 苑）等多個養老社區開業。根據照護需求不同，收費從最低 6000 元/月到最高 20000 元/月不等，自理型老人平均收費大約 13000 元/月。

3.4 綠城：學院式養老模式

綠城入局養老地產既有自建自營的重資產模式，也有公建民營的輕資產模式，采用租售結合和租賃模式。

1）獨創的學院式養老

綠城在養老社區領域的探索起源于杭州臨平綠城藍庭項目中的頤養公寓，發揚于烏鎮雅園養老社區。區別于其他養老社 區，綠城獨創學院式養老——用學校的組織形式構建全新養老模式，園區裝修參考借鑒多所大學建筑；同時還在社區中 設置頤樂學院，組建學院式養老運營平臺（綠城頤樂教育公司），負責在十幾個城市的綠城社區里開設的數十所頤樂學院 的運營管理，為長者提供醫療講座、普及中醫養生知識，促進長者加強身體管理，預防、延緩老年疾病，并設有專業的健康 管理師和系統的健康檔案保障長者的健康生活。

2）收費模式

以余杭的頤養公寓為例，收費模式主要是床位費+基礎服務費+餐費+等級護理費，其中床位費 1500元/月-3500元/月，基礎 服務費 600元/人/月，等級護理費 1000元/月-2500元/月不等。該福利中心由杭區政府投資建設，因此收費較同業其他養老 項目較低。而烏鎮雅園項目則是直接售賣的養老房地產，銷售均價在 12500元/㎡，綠城自持會所的會費為 3000元/年/人。

四、險企房企各具特色，REITs將為未來發展新動力

4.1 險企定位高客服務，房企資金回流更快

從客戶定位角度來看，險企開發養老地產多為保險主業的增值服務，入住資格掛鉤客戶保費，主要針對總保費在 200 萬元 以上的高客，因此社區定位更加高、入住費用更高、配套設施及服務更為完善。房企養老地產門檻相對較低，售價或躉交租 金約在 75 萬元-175 萬元左右。

從收費模式來看，2010年原保監會發布《保險資金投資股權暫行辦法》和《保險資金投資不動產暫行辦法》，規定保險資金 不得投資開發或銷售商業住宅，保險公司養老社區項目只能通過租賃的方式盈利，部分險企以入門費或會員卡的方式進行短 期資金回流，如泰康人壽的樂泰財富卡、中國人壽的嘉園卡等；房企可以通過養老不動產銷售和租賃并行的方式，實現短期 內大規模的資金回流和長期穩定現金流收入的結合，資金壓力較小。

從服務內容來看，生活照料服務方面，險企和房企都具有較為完善的適老化設施和照料服務；醫療康復服務方面，險企依托 長期豐富的醫療資源儲備，在醫養結合服務模式上更具優勢，例如泰康之家，除外部醫療資源對接外，自建社區內二級 康復醫院，并與泰康人壽旗下醫學中心共同打造區域醫療中心。

4.2 未來展望：豐富投資模式，擴大養老產業生態圈

1）豐富投資模式，以輕資產+專業化模式推進養老布局

在重資產運營模式方面，豐富投資模式，發揮股權投資、私募基金、REITs 等間接投資方式作用。目前我國險企和房企多采 用自主開發和合作開發的重資產運營模式，資產流動性較差、投資收益周期較長，風險較大。借鑒海外經驗，美國 REITs 作為投資商，是養老地產參與方的重要一環，接受投資者的資金并以擔保等形式為建筑商提供融資或以租賃/委托模式提供 物業由運營商管理社區。REITs 模式下，養老社區建設的高度分工能發揮各類企業的優勢并且降低企業承擔風險，同時也讓 中小投資者能夠參與到養老社區投資中，為社區建設提供長期穩定資金。目前，市場上已出現養老產業投資基金的探索，如 太平保利股權投資基金、北京國壽養老產業投資基金、太保大健康產業股權投資基金等。在政策鼓勵下，未來 REITs 將能成 為養老社區發展的新動力。

另一方面，保險公司、地產公司可以采用與養老機構合作的輕資產模式實現養老社區的快速布局。首先，險企、房企可以通 過租賃、委托管理等方式取得養老社區的經營權。其次，險企、房企通過與專業養老管理機構開展合作，有效解決自身經驗 不足、人才缺乏的問題。通過這種方式，險企、房企可以實現養老領域的快速布局，并有效保障養老服務的品質。

2）擴大養老產業生態圈，提高綜合競爭力

養老社區是養老金融、養老產品、養老地產、養老服務的有機融合，需要險企、房企提高養老產業各方面的綜合實力。險企、 房企可以采用直接投資、股權基金等多種形式開展對養老服務、遠程醫療、專科醫院、健康體檢、健康監測監護等產業的投 資。通過擴大養老產業生態圈布局，為客戶提供更具有針對性和更為精細化的服務，提高養老社區的綜合競爭力。

3）拓展社區區位選擇

目前我國養老社區發展主要借鑒美國成熟已久的 CCRC 社區模式，如泰康之家、國壽嘉園、太保家園等，但也有如遠洋在 CCRC 的基礎上進行適應我國國情的 CLRC 創新模式，或是泰康之家、合眾優年等養老社區多地布局開展的候鳥旅居、度 假式養老模式。主流 CCRC 養老社區多定位城市郊區，以大型的綜合類社區為主，根據太保家園的用戶反饋，這類郊區的 大型養老社區存在生活配套資源及交通便利性的缺陷，部分老人喜歡熱鬧、日常購物娛樂的需求無法得到滿足。未來 CCRC 社區發展可借鑒美國水印養老社區，在 CCRC 社區的區位上提供多元化選擇，既包含風景優美的城市郊區，也涵蓋生活便 利的市區中心，滿足老人的多方面需求。

（本文僅供參考，不代表我們的任何投資建議。如需使用相關信息，請參閱報告原文。）