要想住得起養(yǎng)老院,你得先有100萬

兄弟們，你想過自己多少歲的時(shí)候住進(jìn)養(yǎng)老院嗎？

年初的時(shí)候，#39歲網(wǎng)絡(luò)技術(shù)員住進(jìn)養(yǎng)老院#的新聞沖上了熱搜。

這則新聞里的古先生原本是個(gè)程序員，因?yàn)樗抑袩o人照顧，康復(fù)期擔(dān)心自己再次摔倒，索性住進(jìn)了養(yǎng)老院，暫時(shí)過起了養(yǎng)老生活。

在養(yǎng)老院里，他過上了三餐規(guī)律、睡眠充足的日子，還和忘年交朋友們一起追劇。

很多人看到這則新聞后，都在問住養(yǎng)老院有沒有年齡限制，收費(fèi)多少，也想提前過上養(yǎng)老生活。

玩笑歸玩笑，但是養(yǎng)老確實(shí)是普遍的社會(huì)問題。據(jù)預(yù)測，2050年，中國60歲以上老人將達(dá)到5億，占總?cè)丝诘?/3。到時(shí)候，三人行必有一大爺就不再是句玩笑話了。

面臨如此嚴(yán)重的老齡化，開一家養(yǎng)老院，既迎合了社會(huì)養(yǎng)老需求，還能賺錢，算是面向夕陽的朝陽產(chǎn)業(yè)了。

很多人都好奇，開一家民營養(yǎng)老院到底賺不賺錢？我扒拉了不少資料，還和業(yè)內(nèi)人士聊了一下午，打算給大家展開講講。

一、大城市，養(yǎng)老難，養(yǎng)老院更難

我找了曾在北京某中端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)做市場的朋友——小X，他們的養(yǎng)老院收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每人每月約7000元。

而這樣的高收費(fèi)，背后的成本都包含了哪些呢？

首先是設(shè)備。因?yàn)槔习迨菑娜毡玖魧W(xué)回來的，學(xué)習(xí)了日本的養(yǎng)老理念，引入很多日本設(shè)備。適老化設(shè)備投入很大，坐式淋浴器一套下來要5000元，微子空調(diào)一套下來也要5000~6000元。

微子空調(diào)就是立著的這一塊設(shè)備，據(jù)說吹這種空調(diào)不會(huì)得空調(diào)病。在日本，這種空調(diào)一般安裝在養(yǎng)老院和幼兒園里

投入更多的還是人力成本。每2~3個(gè)老人就要配備一個(gè)護(hù)工，公司的養(yǎng)老院項(xiàng)目規(guī)模在100個(gè)床位左右，相當(dāng)于要配備30~40個(gè)護(hù)工，護(hù)工的月工資在4000元左右。

而一家養(yǎng)老院要配備至少一名護(hù)工主管，護(hù)工主管的工資至少是護(hù)工的兩倍。還要配備廚師、修理工和保安等一系列人員。

公司項(xiàng)目最多的時(shí)候，有十來個(gè)項(xiàng)目，一年下來的人力成本超過400萬。小X說，公司還進(jìn)行了融資，投了6000萬，但這點(diǎn)錢跟同行比起來根本不夠看。

因?yàn)楸本┲懈叨损B(yǎng)老院的投資都是上億起，就拿行業(yè)龍頭泰康來說，其燕園養(yǎng)老社區(qū)總投資54億元，可入住500戶老人。

這樣大手筆投資的中高端養(yǎng)老社區(qū)，除了配備護(hù)理服務(wù)，還為自理型老人提供興趣小組、美容美發(fā)等個(gè)性增值服務(wù)。

燕園的興趣小組一覽表和美發(fā)價(jià)目表

那么，投入這么大，這些養(yǎng)老院靠什么賺錢呢？

1. 向房地產(chǎn)抄作業(yè)來回籠資金

很多投資大的養(yǎng)老院會(huì)用房地產(chǎn)的方式，來快速回籠資金。

最典型的就是北京太陽城養(yǎng)老公寓，算是國內(nèi)最早引進(jìn)CCRC模式的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老院。

老人們可以選擇使用時(shí)間、房間的面積、護(hù)理等級，買下房間的使用權(quán)。但在這兒購買養(yǎng)老服務(wù)的費(fèi)用是另算的。

這種模式相當(dāng)于，老人擁有了這間養(yǎng)老房10年或25年的使用權(quán)，自己不用時(shí)還可以出租。說白了就是變相的小產(chǎn)權(quán)商品房。

而這個(gè)CCRC（持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)）模式，最早來源于美國的太陽城社區(qū)項(xiàng)目，屬于住宅開發(fā)性質(zhì)，依靠銷售回款來盈利。

目前，CCRC模式養(yǎng)老院在國內(nèi)養(yǎng)老市場上份額不到10%，多是由房地產(chǎn)商在開發(fā)。

由于投資巨大，定價(jià)非常高，像前面提到的泰康也有CCRC模式，基礎(chǔ)月費(fèi)6200元起，入住前都要準(zhǔn)備百萬購買養(yǎng)老房的使用權(quán)。

更普遍一種方式，就是入院收取押金，超過60%的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都會(huì)收取押金，有一些養(yǎng)老院稱之為風(fēng)險(xiǎn)保障金，一般在1萬~10萬。

這種模式和租房很像，每個(gè)月的床位費(fèi)相當(dāng)于是房租，但這筆押金收取比例很高，以北京市海淀區(qū)和熹會(huì)老年公寓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為例，算是押十付一。

北京市海淀區(qū)和熹會(huì)老年公寓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

收取這樣一筆押金的合理性，對客戶的說法是防備老人的突發(fā)情況，但實(shí)際目的是養(yǎng)老院可以快速回籠資金。

2. 提供其他增值服務(wù)

養(yǎng)老院屬于高成本、低盈利行業(yè)，所以賺錢需要在其他業(yè)務(wù)上下功夫。

同時(shí)，養(yǎng)老行業(yè)的專業(yè)性很強(qiáng)，很多私人養(yǎng)老院在前期會(huì)大量走訪養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，學(xué)習(xí)運(yùn)營模式和護(hù)理技能。所以，很多養(yǎng)老院會(huì)賣課或者咨詢服務(wù)。

因?yàn)轲B(yǎng)老院具備基本的養(yǎng)老護(hù)理，養(yǎng)老院也會(huì)和政府合作，可以提供上門護(hù)理服務(wù)，例如：幫忙洗澡、修腳、理發(fā)等。

因?yàn)檎畷?huì)向每個(gè)老人發(fā)放每月400塊的定向養(yǎng)老服務(wù)卡，居家老人可以用這筆錢購買上門護(hù)理服務(wù)，也可以購買養(yǎng)老院提供的商品。

小X所在的養(yǎng)老院也開設(shè)了這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，但是上門護(hù)理服務(wù)的定價(jià)較高，一次理發(fā)就要70塊，很多老人都嫌貴，喜歡將卡上的錢攢起來，買更大件的輪椅等用品。

小X他們還會(huì)上門評估家中的設(shè)施是否適合老人，承包一些家庭設(shè)施老化改造的項(xiàng)目。

小X說，在增值服務(wù)這一項(xiàng)，公司一年能夠收入50萬左右，但是這并不能填補(bǔ)成本的投入，現(xiàn)實(shí)是很多年都無法回本。

在北京，這樣的養(yǎng)老院有很多，62.4%的養(yǎng)老院需要10年以上才能夠收回投資。但在小縣城，開一家能賺錢的養(yǎng)老院，反而是一件更加可行的事。

二、小縣城，私人養(yǎng)老院怎么賺錢？

在小縣城，私人養(yǎng)老院更像家庭寄宿，不同于在大城市，養(yǎng)老院的生意被連鎖企業(yè)壟斷。縣城養(yǎng)老院普遍規(guī)模不大，每個(gè)養(yǎng)老院規(guī)模都會(huì)控制在60張床位之內(nèi)。

因?yàn)榭h城一般不大，很多縣城私人養(yǎng)老院會(huì)選址在郊區(qū)。

消費(fèi)水平跟不上大城市，當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)觀都是實(shí)惠才是王道，所以位置偏一點(diǎn)沒關(guān)系。老年人更愿意住實(shí)惠的養(yǎng)老院。

十年前，在不少縣城，養(yǎng)老院可能還不存在。但為了推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，國家一直在降低養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門檻。

也就是說，開一家養(yǎng)老院越來越容易了，縣城里的私人養(yǎng)老院也就多了起來。賽道擁擠，打造口碑才能攬生意。

我找到了一個(gè)案例：一家名為和睦之家老年公寓的養(yǎng)老院，其老板本身是醫(yī)生，他會(huì)不定期去養(yǎng)老院給老人看病，解決一些慢性病、常見病，免費(fèi)診斷，藥費(fèi)家屬自理。

他以此打造出了普惠版的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老院口碑，讓入住率達(dá)到了8成以上。

他把養(yǎng)老院開在了光山縣柳店村，距離縣政府3公里。

考慮到建設(shè)成本，他選擇租養(yǎng)老院場地，簡單改造一下，投入資金少。因?yàn)槿缱越ǚ课荩恋亍⒀b修、設(shè)備成本高，回本周期比較長。

他的養(yǎng)老院一共有10名員工，選用的是40~60歲的農(nóng)村婦女。為了降低管理難度和風(fēng)險(xiǎn)，他把養(yǎng)老院規(guī)模控制在60張床位。

這基本是現(xiàn)有小縣城養(yǎng)老院的最大規(guī)模。

還有一個(gè)案例是，同樣在縣城開養(yǎng)老院的江先生，也經(jīng)營著3家規(guī)模在50張床位的養(yǎng)老院。

他通過平時(shí)觀察來訪量評估當(dāng)?shù)氐酿B(yǎng)老市場，再利用價(jià)格優(yōu)勢，口口相傳，讓自己的兩家普惠養(yǎng)老院達(dá)到滿員狀態(tài)，一家中端養(yǎng)老院入住率也在一半以上。

養(yǎng)老院就在自家縣城，當(dāng)?shù)厝丝诓坏搅f，人均月收入四千多元。養(yǎng)老院的定價(jià)是每月1400～2500元/人，他每個(gè)月可以在每個(gè)老人身上獲利400～500元。

而他獲利的關(guān)鍵是壓縮成本，尤其是運(yùn)營成本。

他的養(yǎng)老院已經(jīng)開設(shè)了十年，房屋租金是當(dāng)時(shí)簽長期租約時(shí)定好的，遠(yuǎn)低于現(xiàn)在的市場價(jià)格。

在人員編制上，選用的都是無需繳納社保的大齡或農(nóng)村婦女，實(shí)行一人多崗。休班時(shí)，護(hù)理員可以自愿去廚房幫廚或打掃院井，按小時(shí)計(jì)費(fèi)。

在日常消耗品上，他還規(guī)定了護(hù)理員倒垃圾時(shí)不準(zhǔn)向垃圾桶倒液體，每天收三次垃圾，但只需要更換一個(gè)垃圾袋。

他還有個(gè)不公開的老人收住標(biāo)準(zhǔn)：能自理的老人按照偏向半自理的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，價(jià)格相差不大但能保證盈利。而護(hù)理難度過大的老人不收，這樣既避免了潛在風(fēng)險(xiǎn)，也控制住了用工總量。

江先生這樣的經(jīng)營方式的確能夠賺錢，但也會(huì)導(dǎo)致小縣城的養(yǎng)老院模式單一化，根本解決不了當(dāng)?shù)氐酿B(yǎng)老需求。

三、民營養(yǎng)老院的困境

無論你是有投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的公益初心，還是你看好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)巨大的市場，腦門一熱，要開養(yǎng)老院，

結(jié)果都會(huì)發(fā)現(xiàn)：開養(yǎng)老院就像進(jìn)了圍城，并不是想象中那樣，簡單裝修幾間房子，請幾個(gè)人當(dāng)護(hù)理工，就能輕松賺錢。

大家都知道養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是藍(lán)海，看好這門生意。

但開養(yǎng)老院的難題，并不只在投資和盈利問題上，還面臨著大量專業(yè)護(hù)工人才流失。因?yàn)檫@一工種的工資并不高，而且掙的還是辛苦錢。

在縣城，一般只有40~60歲農(nóng)村女性愿意干這一行。

在城市，更專業(yè)的養(yǎng)老院會(huì)招聘大專以上學(xué)歷的養(yǎng)老護(hù)理專業(yè)人員，他們經(jīng)過了專業(yè)學(xué)習(xí)，懂得護(hù)理知識(shí)。但如果兩三年后沒有晉升到管理層，他們就會(huì)離開這個(gè)行業(yè)。

而民營養(yǎng)老院面臨的最大的問題，是有需求無匹配市場。根據(jù)目前大多數(shù)家庭的基本狀況來說，一是難以負(fù)擔(dān)這筆養(yǎng)老費(fèi)用，二是子女不忍心將父母送進(jìn)養(yǎng)老院。

這里提一嘴，中國的養(yǎng)老模式比例是9073。

這指的是居家養(yǎng)老占90%，社區(qū)養(yǎng)老占7%，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老僅占3%。9073比例是養(yǎng)老行業(yè)流行多年的經(jīng)典比例。但實(shí)際情況是，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老比例還要更低。

我們以北京為例，根據(jù)北京大學(xué)人口學(xué)教授喬曉春的研究，只有1.3%老年人住在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里。但在北京市，17.1%的老年人日常生活是需要護(hù)理的，按照北京市60歲以上戶籍老人309萬人來算，北京市需要護(hù)理的老人多達(dá)52萬人。

是因?yàn)楸本┑酿B(yǎng)老院一床難求嗎？不是，在北京，一半以上的養(yǎng)老院入住率不到5成。

在喬教授走訪的460家養(yǎng)老院中，入住率不到50%我占比50.8%

花費(fèi)高，行業(yè)服務(wù)水平參差不齊，加上受養(yǎng)兒防老思想影響，所以中國只有3%的老年人選擇住進(jìn)養(yǎng)老院。

那開一家養(yǎng)老院是一門好生意嗎？現(xiàn)實(shí)中，入行的初心總是和盈利相互矛盾。

不得不承認(rèn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的確是朝陽產(chǎn)業(yè)，不過我們不妨轉(zhuǎn)換下思維，順應(yīng)那剩下的97%的需求，關(guān)注居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)。